Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều biến động hoặc do nhu cầu tài chính cá nhân, nhiều gia chủ lựa chọn phương án chỉ thi công phần khung nhà để tiết kiệm chi phí ban đầu. Tuy nhiên, câu hỏi lớn nhất đặt ra là: Liệu dừng lại ở giai đoạn này thì việc xây nhà thô hoàn công có được cơ quan chức năng chấp thuận hay không?
Đây là vấn đề pháp lý phức tạp mà nếu không nắm rõ, bạn rất dễ rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”, nhà xây xong nhưng không thể ra sổ hồng. Với tư cách là đơn vị thiết kế – thi công và tư vấn pháp lý hàng đầu, Cát Mộc Design & Construction sẽ phân tích tường tận các quy định hiện hành, giúp bạn hiểu đúng về quy trình xây nhà thô hoàn công và những điều kiện bắt buộc để hợp thức hóa tài sản của mình.
Hiểu đúng về khái niệm xây nhà thô hoàn công trong pháp lý xây dựng
Để trả lời câu hỏi có được hoàn công hay không, trước hết chúng ta cần thống nhất với nhau về các định nghĩa trong xây dựng và yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước. Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần xây xong cái khung bê tông là xong, nhưng thực tế việc xây nhà thô hoàn công đòi hỏi nhiều hơn thế.
Xây dựng phần thô bao gồm những gì?
Trong hợp đồng thi công tiêu chuẩn tại Cát Mộc, xây dựng phần thô được hiểu là việc hoàn thành bộ khung xương sống của ngôi nhà.
-
Hạng mục chính: Móng, dầm, sàn, cột, tường gạch, cầu thang (chưa ốp lát), mái bê tông hoặc mái ngói/tôn.
-
Hệ thống ngầm: Đường ống nước thoát, ống luồn dây điện âm tường.
-
Ở giai đoạn này, ngôi nhà chưa có sơn nước, chưa lát gạch nền, chưa lắp thiết bị vệ sinh hay cửa nẻo hoàn chỉnh. Nhìn từ bên ngoài, nó chỉ là một khối bê tông và gạch trần trụi.
Xem thêm: Bí quyết xây nhà không phát sinh: kiểm soát ngân sách từ A đến Z
Bản chất của thủ tục hoàn công
Thủ tục hoàn công (hay còn gọi là kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng) là bước pháp lý cuối cùng để cập nhật tài sản trên đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng).
-
Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra xem ngôi nhà thực tế có đúng với Giấy phép xây dựng được cấp hay không.
-
Quan trọng hơn, công trình phải đảm bảo “đủ điều kiện đưa vào khai thác sử dụng” theo quy định.
Chính cụm từ “đủ điều kiện sử dụng” là mấu chốt khiến việc xây nhà thô hoàn công trở nên nhạy cảm và cần được xem xét kỹ lưỡng theo từng trường hợp cụ thể.
Xây nhà thô hoàn công có được chấp nhận không?
Đây là câu trả lời từ góc độ chuyên gia pháp lý của Cát Mộc: Về nguyên tắc, nhà chỉ xây xong phần thô CHƯA ĐỦ điều kiện để hoàn công.
Tuy nhiên, vẫn có những ngoại lệ và cách hiểu linh hoạt tùy thuộc vào loại hình công trình và mức độ hoàn thiện tối thiểu.
Xem thêm: Bản vẽ thiết kế: Sa bàn cho ngôi nhà hoàn hảo trong mơ
Trường hợp 1: Nhà ở riêng lẻ do dân tự xây
Đối với nhà phố, biệt thự riêng lẻ, quy định về hoàn công nhà ở yêu cầu công trình phải hoàn thành các hạng mục thiết yếu phục vụ nhu cầu sinh hoạt tối thiểu.
-
Nếu bạn chỉ xây xong khung bê tông, chưa tô trát, chưa có cửa, chưa có điện nước, chưa có nhà vệ sinh… thì 99% hồ sơ xây nhà thô hoàn công của bạn sẽ bị trả về.
-
Lý do: Công trình chưa đảm bảo an toàn và công năng sử dụng. Một ngôi nhà không thể ở được thì không thể được công nhận là “nhà ở” trên sổ hồng.
Trường hợp 2: Nhà ở trong dự án quy hoạch (Khu đô thị)
Ở các dự án khu dân cư do Chủ đầu tư bán nhà thô, việc xây nhà thô hoàn công lại diễn ra theo một quy trình khác.
-
Chủ đầu tư dự án thường bàn giao nhà hoàn thiện mặt ngoài (sơn nước, cửa sổ mặt tiền, ban công) và thô bên trong.
-
Trong trường hợp này, việc hoàn công tổng thể dự án đã được Chủ đầu tư lo liệu hoặc có cơ chế riêng. Tuy nhiên, để ra sổ hồng tên cá nhân, nhiều nơi vẫn yêu cầu gia chủ phải hoàn thiện cơ bản bên trong.
Điều kiện tối thiểu để được xét duyệt hoàn công
Để hồ sơ xây nhà thô hoàn công có cơ hội được thông qua, dù chưa nội thất sang trọng, bạn bắt buộc phải hoàn thành các hạng mục “cứng”:
-
Hoàn thiện mặt tiền: Phải đúng thiết kế xin phép (màu sơn, ban công, số tầng). Đây là yếu tố quan trọng nhất về mỹ quan đô thị.
-
Tường bao che: Phải tô trát kín đáo, đảm bảo an toàn, không gây thấm dột.
-
Hệ thống cơ bản: Phải có cửa ra vào (để bảo vệ tài sản), có điện thắp sáng tối thiểu, có nước sinh hoạt và ít nhất 1 nhà vệ sinh hoạt động được.
-
An toàn PCCC: (Đối với nhà có quy mô lớn hoặc kết hợp kinh doanh).
Tại sao nhiều người muốn xây nhà thô hoàn công?
Hiểu được động cơ của gia chủ sẽ giúp Cát Mộc tư vấn giải pháp xây dựng phần thô phù hợp nhất.
Áp lực về tài chính
Xây nhà là việc lớn, đôi khi dòng tiền bị đứt đoạn. Gia chủ muốn xây nhà thô hoàn công để nhanh chóng có sổ hồng mới.
-
Mục đích: Dùng sổ hồng đó thế chấp ngân hàng vay thêm vốn để tiếp tục hoàn thiện phần còn lại.
-
Đây là một chiến lược tài chính thông minh nhưng đầy rủi ro nếu không nắm chắc quy định.
Nhu cầu đầu tư bán lại
Nhiều nhà đầu tư chọn cách xây xong phần thô rồi làm thủ tục hoàn công để bán.
-
Ưu điểm: Người mua sau có thể tự do thiết kế nội thất theo ý thích mà không phải đập phá những gì chủ cũ đã làm.
-
Thách thức: Phải tính toán sao cho mức độ hoàn thiện vừa đủ để hoàn công nhưng chi phí bỏ ra thấp nhất.
Giữ đúng Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng có thời hạn. Nếu không xây dựng và hoàn công kịp, giấy phép có thể bị hết hạn hoặc quy hoạch thay đổi. Do đó, nhiều người chọn giải pháp xây nhà thô hoàn công để “giữ chỗ” pháp lý cho ngôi nhà.
Những rủi ro tiềm ẩn khi cố gắng hoàn công nhà chưa hoàn thiện
Cát Mộc Design & Construction luôn cảnh báo khách hàng về những mặt trái khi nôn nóng thực hiện xây nhà thô hoàn công mà chưa chuẩn bị kỹ.
Rủi ro bị phạt vi phạm hành chính
Nếu công trình chưa đạt mức độ hoàn thiện tối thiểu mà bạn đã mời Thanh tra xây dựng xuống nghiệm thu:
-
Bạn có thể bị phạt vì công trình không đảm bảo an toàn hoặc sai hiện trạng.
-
Hồ sơ bị treo, kéo dài thời gian ra sổ, gây mệt mỏi và tốn kém chi phí “bôi trơn” (nếu có suy nghĩ tiêu cực này).
Rủi ro về chất lượng công trình (Xuống cấp)
Một ngôi nhà chỉ xây dựng phần thô rồi để đó chờ hoàn công thường thiếu sự bảo vệ.
-
Sắt thép chờ bị rỉ sét do mưa nắng.
-
Tường gạch chưa tô trát bị thấm nước, gây nứt và ẩm mốc sau này.
-
Việc này khiến chi phí hoàn thiện sau này tăng cao hơn nhiều so với việc làm cuốn chiếu một lần.
Khó khăn trong định giá tài sản
Ngân hàng thường định giá nhà đã hoàn công cao hơn nhà xây thô. Tuy nhiên, nếu trên sổ hồng ghi nhận tài sản nhưng thực tế nhà chưa ở được, mức định giá cho vay có thể thấp hơn kỳ vọng của bạn.
Xem thêm: Diện tích tối thiểu để thiết kế xây dựng nhà ở TPHCM
Quy trình và Thủ tục hoàn công chuẩn cho nhà xây thô
Nếu bạn xác định ngôi nhà của mình đã đạt “ngưỡng” tối thiểu (hoàn thiện mặt tiền, có điện nước, cửa nẻo), dưới đây là quy trình thủ tục hoàn công bạn cần nắm:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý
Bộ hồ sơ tiêu chuẩn bao gồm:
-
Giấy phép xây dựng (bản chính).
-
Bản vẽ xin phép xây dựng (bản chính).
-
Hợp đồng thi công với nhà thầu.
-
Hóa đơn tài chính (Hóa đơn đỏ) phần nhân công và vật tư (rất quan trọng để xác định giá trị tài sản).
-
Biên bản nghiệm thu quá trình xây dựng phần thô và hoàn thiện (giữa chủ nhà và nhà thầu).
Bước 2: Lập bản vẽ hoàn công
Đây là bản vẽ thể hiện hiện trạng thực tế của ngôi nhà sau khi xây dựng.
-
Lưu ý: Nếu bạn muốn xây nhà thô hoàn công trót lọt, bản vẽ hoàn công phải khớp đúng với kích thước, chiều cao, mật độ của bản vẽ xin phép ban đầu.
-
Mọi sự thay đổi (dù là nhỏ như dời cửa sổ, thu hẹp ban công) đều cần được thể hiện và giải trình.
Bước 3: Nộp hồ sơ và Đo đạc hiện trạng
Nộp hồ sơ tại UBND Quận/Huyện hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan chức năng sẽ cử người xuống đo đạc, kiểm tra thực tế.
-
Đây là lúc “bài thi” xây nhà thô hoàn công của bạn được chấm điểm. Hãy đảm bảo nhà có cửa, có điện, có nước và nhìn “sạch sẽ, an toàn”.
Bước 4: Nhận kết quả và Đóng thuế
Sau khi hồ sơ được duyệt, bạn sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế trước bạ phần nhà) và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng cập nhật).
Bí quyết để Xây nhà thô hoàn công thành công 100%
Là đơn vị có kinh nghiệm xử lý hàng ngàn hồ sơ hoàn công nhà ở, Cát Mộc chia sẻ những mẹo “xương máu” giúp bạn vượt qua ải pháp lý này.
Cách 1: Hoàn thiện “Mặt tiền và Tầng trệt”
Nếu tài chính eo hẹp, bạn không nhất thiết phải lát gạch đá hoa cương cho cả 3-4 tầng lầu.
-
Chiến thuật: Tập trung hoàn thiện chỉnh chu mặt tiền (bắt buộc đúng giấy phép).
-
Bên trong: Hoàn thiện cơ bản tầng trệt (phòng khách, bếp, 1 WC) để chứng minh công năng “ở được”. Các tầng trên có thể tô trát phẳng phiu, lắp cửa tạm và để trống. Cách này giúp hồ sơ xây nhà thô hoàn công dễ được chấp nhận hơn là để thô toàn bộ.
Cách 2: Lựa chọn đơn vị thầu có năng lực pháp lý
Đừng chỉ thuê thợ hồ tự do. Hãy chọn công ty xây dựng có tư cách pháp nhân như Cát Mộc.
-
Chúng tôi cung cấp đầy đủ Hợp đồng, Hóa đơn VAT, Biên bản nghiệm thu theo đúng mẫu quy định của nhà nước.
-
Thiếu các giấy tờ này, quá trình làm thủ tục hoàn công của bạn sẽ tắc nghẽn vô thời hạn.
Cách 3: Tuân thủ tuyệt đối “Chỉ giới và Chiều cao”
Dù bạn xây thô hay xây hoàn thiện, hai yếu tố “chết người” không được sai phạm là: Chỉ giới xây dựng (không được lấn ra) và Chiều cao tầng/Tổng chiều cao.
-
Chỉ cần sai 10cm chiều cao, việc xây nhà thô hoàn công cũng có thể bị ách lại, buộc đập bỏ hoặc nộp phạt rất nặng.
Giải pháp Xây dựng phần thô và hỗ trợ hoàn công tại Cát Mộc
Tại Cát Mộc Design & Construction, chúng tôi cung cấp gói dịch vụ linh hoạt, đáp ứng nhu cầu xây dựng phần thô chuẩn mực để tạo tiền đề tốt nhất cho việc hoàn công.
Chất lượng phần thô vượt trội
Chúng tôi quan niệm phần thô là “cơ thể”, phần hoàn thiện là “chiếc áo”. Áo có thể thay, nhưng cơ thể phải khỏe.
-
Cát Mộc cam kết sử dụng vật tư phần thô chính hãng (Thép Việt Nhật/Pomina, Xi măng Holcim/Hà Tiên…).
-
Kỹ thuật thi công chuẩn giúp tường thẳng, sàn phẳng, không nứt. Điều này giúp việc xây nhà thô hoàn công thuận lợi về mặt cảm quan khi thanh tra kiểm tra.
Hỗ trợ pháp lý trọn gói
Khách hàng ký hợp đồng thi công với Cát Mộc sẽ được:
-
Miễn phí xin phép xây dựng.
-
Tư vấn hồ sơ hoàn công miễn phí.
-
Hỗ trợ lập bản vẽ hoàn công và làm việc với cơ quan chức năng để quá trình hoàn công nhà ở diễn ra nhanh nhất.
Tư vấn chiến lược đầu tư
Nếu bạn đang phân vân giữa việc xây thô hay hoàn thiện, các chuyên gia của chúng tôi sẽ phân tích bài toán tài chính, giúp bạn quyết định xem liệu phương án xây nhà thô hoàn công có thực sự tối ưu cho trường hợp của bạn hay không.
Kết luận
Tóm lại, xây nhà thô hoàn công là một bài toán khả thi nhưng cần sự khéo léo và tuân thủ đúng mức độ hoàn thiện tối thiểu mà pháp luật quy định. Không có câu trả lời “CÓ” tuyệt đối cho mọi trường hợp, mà phụ thuộc vào hiện trạng thực tế ngôi nhà của bạn.
Để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có và đảm bảo tấm sổ hồng được cầm chắc trong tay, hãy tìm đến một người đồng hành am hiểu luật và kỹ thuật.
Cát Mộc Design & Construction – Nơi kiến tạo những ngôi nhà vững chãi từ phần thô và an tâm về pháp lý hoàn công. Liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chi tiết về lộ trình xây nhà thô hoàn công cho dự án của bạn!
