Quy định mật độ xây dựng tại TP.HCM

Posted on 17 Tháng Ba, 2022

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ là bao nhiêu ?

Kiến trúc Nhật Lam hướng dẫn các Bạn chi tiết về các vấn đề liên quan đến mật độ xây dựng

Căn cứ để tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ khu vực Tp. Hồ Chí Minh

  • “Căn cứ Quyết định số 04/2008/QÐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (Căn cứ chung)”;
  • “Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minhh”;
  • “Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 : Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”
  • “Thông tư 07/2019/TT-BXD  ngàu 7/11/2019 của Bộ Xây dựng về việc Sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 3 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng “

Mật độ xây dựng nhà ở là gì (Đối với nhà ở riêng lẻ)?

“Mật độ xây dựng thuần (NET) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…)”

Đó là các định nghĩa theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (04/2008/QÐ-BXD) Các bạn hiểu đơn giản theo ví dụ như sau:

Ví dụ 1:

  • Diện tích đất của nhà Bạn 5mx20m = 100m2.
  • Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx17m = 85m2.
  • Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2
  • Phần sân trước bạn chừa 1m: 5mx1m=5m2
  • Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 85m2/100m2 x100 = 85%; trong đó phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2) Phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2)

Ví dụ 2:

  • Diện tích đất của nhà Bạn 5mx20m = 100m2.
  • Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx18m = 90m2. Trong nhà bạn chừa lỗ thông tầng từ trệt lên mái với diện tích 5m2, phía dưới trệt bạn làm hồ tiểu cảnh
  • Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2
  • Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 90m2/100m2 x100 = 90%; trong đó phần xây dựng là 90% (tương ứng 90m2) Phần chừa sân 10% (tương ứng 10m2). Phần lỗ thông tầng phía dưới có công trình kiến trúc (hồ tiểu cảnh) nên phải tính vào là phần xây dựng

Mật độ xây dựng nhà ở là bao nhiêu?

Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 quy định như sau:

Diện tích lô đất (m2) ≤50 75 100 200 300 500 1000
Mật độ XD tối đa (%) Đối với quận nội thành 100 90 85 80 75 70 65
Đối với huyện ngoại thành 100 90 80 70 60 50 50

Ví dụ:

  • Nhà Bạn ở Quận 12 (Quận nội thành) có diện tích 100m2 bạn sẽ được xây dựng tối đa 85%, tức là 85m2 phần còn lại là sân 15m2
  • Nhà Bạn ở huyện Hóc Môn (huyện Ngoại thành) có diện tích 100m2 bạn sẽ được xây dựng tối đa 80%, tức là 80m2 phần còn lại là sân 20m2

Trường hợp lô đất tiếp giáp 2 đường (hoặc hẻm) công cộng trở lên thì MĐXD được tăng thêm không quá 5% (trừ trường hợp diện tích lô đất dưới 50m2) (Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007).

Một số điều chỉnh mới áp dụng 01/01/2020 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh như sau (dựa trên khoản k điều 1 Thông tư 07/2019/TT-BXD  ngàu 7/11/2019 của Bộ Xây dựng về việc Sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 3 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng)

k) Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái. Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái. Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

Cách tính mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức nội suy với cách tính thủ công

Theo hướng dẫn tại điều 7.5 Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007

“Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong Bảng 1 thì dùng phương pháp nội suy, áp dụng theo công thức:

 

 

Trong đó:

– Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;

– Ct: diện tích khu đất cần tính;

– Ca: diện tích khu đất cận trên;

– Cb: diện tích khu đất cận dưới;

– Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca;

– Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1tương ứng với Cb”

 

Cách tính mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức nội suy tính tự động bằng EXEL

Dùng hàm nội suy Forecast(x;know-y’x;know-x’y)

Cách làm cụ thể như sau

 

 

Bảng tra sẵn tính mật độ xây dựng nhà ở

Diện tích lô đất (m2) Mật độ XD tối đa (%)
Nội thành Ngoại thành
50 100 100
51 99,6 99,6
52 99,2 99,2
53 98,8 98,8
54 98,4 98,4
55 98 98
56 97,6 97,6
57 97,2 97,2
58 96,8 96,8
59 96,4 96,4
60 96 96
61 95,6 95,6
62 95,2 95,2
63 94,8 94,8
64 94,4 94,4
65 94 94
66 93,6 93,6
67 93,2 93,2
68 92,8 92,8
69 92,4 92,4
70 92 92
71 91,6 91,6
72 91,2 91,2
73 90,8 90,8
74 90,4 90,4

 

Diện tích lô đất (m2) Mật độ XD tối đa (%)
Nội thành Ngoại thành
76 89,8 89,6
77 89,6 89,2
78 89,4 88,8
79 89,2 88,4
80 89 88
81 88,8 87,6
82 88,6 87,2
83 88,4 86,8
84 88,2 86,4
85 88 86
86 87,8 85,6
87 87,6 85,2
88 87,4 84,8
89 87,2 84,4
90 87 84
91 86,8 83,6
92 86,6 83,2
93 86,4 82,8
94 86,2 82,4
95 86 82
96 85,8 81,6
97 85,6 81,2
98 85,4 80,8
99 85,2 80,4
100 85 80

Gọi ngay