“Nhà đang xây mà hết tiền”, “tưởng chỉ có 1 tỷ, giờ đội lên 1 tỷ rưỡi”, hay “bảng báo giá ban đầu khác xa thực tế” – đó là những câu chuyện không hiếm gặp khi bắt tay vào xây nhà. Phát sinh chi phí trong thi công là nỗi lo của hầu hết các gia chủ. Nhưng liệu có cách nào giảm thiểu hoặc thậm chí loại bỏ hoàn toàn phát sinh?
1. Bắt đầu bằng một thiết kế hoàn chỉnh và kỹ lưỡng
Phát sinh thường bắt đầu từ việc… thiết kế không rõ ràng. Một bản vẽ sơ sài, thiếu chi tiết cấu tạo, vật liệu không xác định rõ từ đầu sẽ khiến đội thi công “tự hiểu” và xử lý theo kinh nghiệm và bạn sẽ phải trả giá bằng tiền và thời gian.
Giải pháp:
- Thuê kiến trúc sư và kỹ sư có kinh nghiệm, làm rõ từng chi tiết trong bản vẽ kỹ thuật: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, chi tiết cầu thang, cửa, mái, toilet…
- Phối hợp với nhà thầu ngay từ giai đoạn thiết kế để thống nhất về kỹ thuật và biện pháp thi công.
2. Dự toán chi tiết – tính đủ từ đầu
Nhiều bảng báo giá chỉ ghi chung chung: “trọn gói xây thô”, “trọn gói hoàn thiện”, mà không liệt kê đầy đủ các hạng mục như: điện nhẹ – điện mạnh – chống sét – cấp thoát nước – bơm – mái kính – lan can – điều hòa – hệ thống thông gió…
Giải pháp:
- Yêu cầu đơn vị thiết kế hoặc nhà thầu lập dự toán chi tiết cho toàn bộ công trình: từng hạng mục, từng vật tư, từng khối lượng.
- Xác định rõ phần nào chủ đầu tư cung cấp – phần nào nhà thầu chịu trách nhiệm.
3. Chốt vật tư, thiết bị từ đầu – tránh thay đổi giữa chừng
Rất nhiều phát sinh đến từ việc chủ nhà thay đổi mẫu gạch, đổi cửa gỗ sang nhôm kính, tăng thêm đèn trang trí, hoặc đổi thiết bị vệ sinh. Những thay đổi nhỏ như vậy nhưng tác động rất lớn đến tổng chi phí và tiến độ.
Giải pháp:
- Trong giai đoạn thiết kế nội thất, cần chốt trước các thiết bị, vật tư hoàn thiện (loại gạch, sơn, thiết bị bếp, đèn, WC…) để nhà thầu đưa vào báo giá chính xác.
- Tự tạo cho mình một nguyên tắc: “đã chốt là không đổi”, trừ trường hợp bất khả kháng.
4. Hợp đồng rõ ràng – ràng buộc trách nhiệm
Một hợp đồng không rõ điều khoản, không ghi rõ tiêu chuẩn kỹ thuật, hình thức nghiệm thu, tiến độ thanh toán… sẽ khiến mọi tranh cãi trở nên bất lợi cho chủ đầu tư. Khi phát sinh xảy ra, nếu không có căn cứ rõ ràng, chủ nhà thường là người chịu thiệt.
Giải pháp:
- Làm hợp đồng chi tiết, có đầy đủ phụ lục: bản vẽ thiết kế, bảng khối lượng, danh sách vật tư và thiết bị.
- Đưa vào điều khoản phát sinh: chỉ được tính nếu có văn bản thống nhất của hai bên.
5. Giám sát xuyên suốt – kiểm soát ngay từ đầu
Thi công không giống thiết kế hoặc làm sai kỹ thuật cũng dẫn đến phá dỡ, làm lại – đây cũng là dạng phát sinh chi phí và thời gian mà nhiều người bỏ qua.
Giải pháp:
- Yêu cầu đơn vị thiết kế có người theo sát công trình trong suốt quá trình thi công.
- Kiểm tra định kỳ từng giai đoạn (móng, sàn, điện nước, hoàn thiện…).
Kết luận:
Phát sinh là chuyện có thể kiểm soát, nếu bạn chuẩn bị đủ từ đầu.
Nguyên nhân sâu xa của phát sinh thường không đến từ nhà thầu mà từ thiết kế thiếu rõ ràng, dự toán không đầy đủ, thay đổi giữa chừng và quản lý lỏng lẻo. Xây nhà là một hành trình kỹ thuật – cảm xúc – tài chính đan xen và việc hạn chế phát sinh là cách tốt nhất để bạn giữ được sự chủ động và an tâm.
Nhóm Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng CÁT MỘC Group.
