Xây nhà là hành trình hiện thực hóa giấc mơ, nhưng với nhiều người, nó lại trở thành cơn ác mộng mang tên “thiếu hụt tài chính”. Rất nhiều công trình phải đắp chiếu nằm chờ, hoặc gia chủ phải vay mượn khắp nơi vì chi phí xây nhà thực tế đội lên quá cao so với tính toán ban đầu. Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá vật tư leo thang, mà còn ở việc thiếu một “chiếc phao tài chính” dự phòng cho những tình huống bất ngờ.
Tại Cát Mộc Design & Construction, chúng tôi đã chứng kiến nhiều gia chủ rơi vào thế bị động vì dốc cạn túi tiền cho hợp đồng thi công mà quên mất các khoản phí ẩn. Bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện về cấu thành chi phí xây nhà và quan trọng nhất: Nên dự phòng bao nhiêu phần trăm để tâm lý luôn vững vàng đến ngày tân gia?
Cấu trúc tổng thể của chi phí xây nhà gồm những hạng mục nào?
Để quản lý dòng tiền hiệu quả, trước hết bạn cần “mổ xẻ” xem chi phí xây nhà được cấu thành từ những mảnh ghép nào. Nhiều gia chủ lầm tưởng con số trong hợp đồng thi công là tất cả, dẫn đến việc hụt hơi ở giai đoạn cuối. Một bảng dự toán xây dựng chuẩn xác phải bao gồm 4 nhóm chi phí chính sau đây:
Chi phí pháp lý và thiết kế
Đây là khoản tiền đầu tiên bạn phải chi ra.
-
Pháp lý: Xin phép xây dựng, cắm mốc ranh giới, hoàn công sau xây dựng.
-
Thiết kế: Chi phí trả cho kiến trúc sư để có bộ hồ sơ bản vẽ hoàn chỉnh. Đừng tiếc tiền cho khoản này, vì một thiết kế tốt giúp tiết kiệm chi phí xây nhà rất nhiều nhờ hạn chế đập đi xây lại.
Chi phí xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện
Đây là phần “xương sống” của ngôi nhà và chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 60-70% giá trị xây lắp).
-
Bao gồm: Móng, cọc, bê tông, cốt thép, gạch, cát, đá, ống nước, dây điện… và nhân công xây trát, ốp lát.
-
Khi tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trường, bạn cần hỏi kỹ xem gói thầu này đã bao gồm những gì để tránh hiểu lầm về chi phí xây nhà.
Chi phí vật tư hoàn thiện
Đây là phần “trang điểm” cho ngôi nhà.
-
Bao gồm: Gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa nẻo, đèn chiếu sáng, lan can…
-
Hạng mục này có biên độ dao động giá cực lớn. Ví dụ: Bạn chọn gạch 200.000đ/m2 thì chi phí xây nhà sẽ khác hẳn so với việc chọn gạch nhập khẩu 1.000.000đ/m2.
Chi phí nội thất và trang thiết bị
Nhiều người quên tính phần này vào tổng mức đầu tư.
-
Bao gồm: Giường, tủ, bàn ghế, rèm cửa, tivi, tủ lạnh, máy lạnh…
-
Nếu không dự trù, bạn sẽ có một ngôi nhà đẹp nhưng… rỗng tuếch vì hết tiền mua đồ đạc.
Tại sao chi phí xây nhà thực tế luôn cao hơn dự toán ban đầu?
Dù bạn có tính toán kỹ đến đâu, thực tế công trường luôn có những biến số khiến chi phí xây nhà bị đội lên. Hiểu rõ nguyên nhân sẽ giúp bạn kiểm soát tốt hơn.
Sự thay đổi chủ quan từ gia chủ
Đây là nguyên nhân phổ biến nhất gây phát sinh chi phí.
-
Ví dụ: Ban đầu bạn chốt lát gạch trong nước để tiết kiệm. Nhưng khi đi showroom, thấy mẫu gạch Tây Ban Nha đẹp quá, bạn quyết định đổi.
-
Hoặc khi xây tường xong, bạn thấy phòng ngủ hơi nhỏ và yêu cầu đập tường nới rộng. Những thay đổi này không chỉ tốn tiền vật tư, nhân công mà còn làm tăng chi phí xây nhà do kéo dài tiến độ.
Các yếu tố khách quan không lường trước
-
Địa chất yếu: Khi đào móng phát hiện nền đất sình lầy, phải ép cọc sâu hơn dự kiến hoặc thay đổi biện pháp thi công móng. Điều này có thể làm chi phí xây nhà tăng thêm hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.
-
Giá vật tư biến động: Giá thép, xi măng có thể tăng đột biến theo thị trường thế giới. Nếu hợp đồng không chốt giá trọn gói, bạn sẽ phải gánh phần chênh lệch này.
Những hạng mục “tàng hình”
Có những thứ không nằm trong bản vẽ nhưng lại tốn tiền thật.
-
Chi phí làm cổng ngõ, sân vườn, tiểu cảnh.
-
Chi phí lắp đặt đồng hồ điện, nước, internet.
-
Chi phí cúng bái (động thổ, cất nóc), chi phí tiếp khách, ăn uống cho thợ thầy… Những khoản lặt vặt này cộng dồn lại sẽ là một con số đáng kể trong tổng chi phí xây nhà.
“Chiếc phao tài chính”: Cần dự phòng bao nhiêu cho chi phí xây nhà?
Đây là phần quan trọng nhất mà Cát Mộc muốn nhấn mạnh. Đừng bao giờ dốc 100% số tiền mình có để ký hợp đồng xây dựng. Bạn cần một “chiếc phao cứu sinh” để không bị đuối nước giữa dòng.
Tỷ lệ dự phòng an toàn là bao nhiêu?
Theo kinh nghiệm của chúng tôi, bạn nên dành riêng một khoản dự phòng phí từ 10% đến 20% trên tổng dự toán xây dựng.
-
Ví dụ: Bạn có trong tay 3 tỷ đồng. Đừng xây ngôi nhà hết 3 tỷ. Hãy ký hợp đồng xây dựng khoảng 2.5 tỷ thôi.
-
500 triệu còn lại (khoảng 17%) chính là “chiếc phao tài chính”. Khoản này dùng để bù đắp cho các phát sinh chi phí bất khả kháng hoặc dùng để nâng cấp nội thất ở giai đoạn cuối nếu còn dư.
Tại sao phải là 10-20%?
Con số này được đúc kết từ thực tế thi công.
-
Trong quá trình xây dựng kéo dài 4-6 tháng, chắc chắn sẽ có lúc bạn muốn thay đổi chủng loại vật liệu tốt hơn (từ cửa sắt sang cửa nhôm Xingfa, từ thiết bị vệ sinh thường sang Toto…).
-
Hoặc các sự cố ngoài ý muốn như làm nứt tường nhà hàng xóm cần đền bù. Nếu không có quỹ dự phòng này, chi phí xây nhà tăng lên sẽ khiến bạn phải vay mượn lãi cao, gây áp lực tâm lý cực lớn.
Quản lý quỹ dự phòng như thế nào?
Hãy để khoản tiền này trong một tài khoản tiết kiệm riêng biệt, có thể rút bất cứ lúc nào.
-
Tuyệt đối không dùng quỹ này để đầu tư mạo hiểm trong thời gian xây nhà.
-
Chỉ sử dụng khi thực sự cần thiết. Nếu đến khi hoàn thiện nhà mà vẫn chưa dùng đến, coi như bạn đã tiết kiệm được một khoản lớn từ chi phí xây nhà để mua sắm đồ decor xịn sò hơn.
Giải pháp kiểm soát chi phí xây nhà từ Cát Mộc Design & Construction
Để giúp khách hàng không bị “vỡ trận”, Cát Mộc áp dụng quy trình làm việc minh bạch và các gói dịch vụ tối ưu, giúp “đóng băng” chi phí xây nhà ngay từ khi ký hợp đồng.
Dự toán chi tiết theo khối lượng (BOQ)
Thay vì báo giá theo m2 chung chung (rất dễ phát sinh), chúng tôi lập bảng dự toán bóc tách khối lượng chi tiết.
-
Cát Mộc liệt kê rõ: Bao nhiêu tấn thép? Bao nhiêu viên gạch? Loại gì? Mã số bao nhiêu?
-
Sự minh bạch này giúp gia chủ nhìn thấy rõ tiền của mình đi đâu, và chi phí xây nhà được chốt cứng dựa trên khối lượng thực tế, hạn chế tối đa rủi ro.
Hợp đồng Xây nhà trọn gói – Chìa khóa trao tay
Đây là giải pháp an toàn nhất cho người không có chuyên môn.
-
Với dịch vụ xây nhà trọn gói, Cát Mộc cam kết không phát sinh chi phí xây nhà nếu chủ đầu tư không thay đổi thiết kế.
-
Chúng tôi chịu trách nhiệm về biến động giá vật tư. Dù sắt thép bên ngoài có tăng gấp đôi, bạn vẫn chỉ trả đúng số tiền đã ký trong hợp đồng. Đây chính là cách chúng tôi chia sẻ rủi ro và bảo vệ “chiếc phao tài chính” của khách hàng.
Tư vấn vật liệu phù hợp túi tiền
Kiến trúc sư của Cát Mộc không vẽ “trên mây”. Chúng tôi thiết kế dựa trên ngân sách thực có của bạn.
-
Nếu ngân sách hạn hẹp, chúng tôi sẽ tư vấn các vật liệu thay thế có thẩm mỹ tương đương nhưng giá thành rẻ hơn, giúp tối ưu chi phí xây nhà mà vẫn đảm bảo chất lượng.
Những sai lầm trong tư duy về chi phí xây nhà khiến gia chủ “đuối sức”
Nhiều người rơi vào cảnh nợ nần không phải vì thiếu tiền, mà vì cách quản lý tiền sai lầm. Dưới đây là những cái bẫy bạn cần tránh khi tính toán chi phí xây nhà.
Ham rẻ chọn nhà thầu không uy tín
“Tiền nào của nấy”. Một báo giá quá rẻ thường đi kèm với vật tư kém chất lượng hoặc thiếu sót hạng mục.
-
Khi vào thi công, nhà thầu sẽ vẽ ra hàng loạt khoản phát sinh để bù lỗ. Lúc đó, chi phí xây nhà thực tế còn cao hơn cả báo giá của các đơn vị uy tín, chưa kể chất lượng công trình xuống cấp nhanh chóng.
Không có bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh
Vừa làm vừa tính, vừa xây vừa sửa là cách nhanh nhất để đốt tiền.
-
Không có bản vẽ, bạn sẽ không thể hình dung được ngôi nhà, dẫn đến đập phá liên tục.
-
Không có bản vẽ, không ai tính được chính xác lượng vật tư cần thiết, dẫn đến lãng phí hoặc thất thoát. Đầu tư cho thiết kế là cách đầu tư thông minh để giảm chi phí xây nhà.
Dồn hết tiền làm vỏ, quên mất phần ruột
Nhiều gia chủ chi quá tay cho phần ốp lát mặt tiền hoành tráng, để rồi khi vào nội thất thì… hết tiền.
-
Hệ quả là phải dùng đồ tạm bợ, chắp vá, làm giảm giá trị sống của ngôi nhà.
-
Hãy nhớ nguyên tắc phân bổ chi phí xây nhà: Cân đối giữa Kiến trúc – Nội thất – Cảnh quan ngay từ đầu.
Mẹo thực tế để tối ưu Chi phí xây nhà mà không giảm chất lượng
Làm sao để tiết kiệm mà nhà vẫn đẹp và bền? Dưới đây là một số bí quyết từ chuyên gia:
-
Chọn phong cách hiện đại: Kiến trúc hiện đại với đường nét đơn giản, ít phào chỉ hoa văn sẽ tốn ít nhân công và vật tư hơn so với phong cách Cổ điển, giúp giảm chi phí đáng kể.
-
Tận dụng vật liệu địa phương: Sử dụng gạch, đá, cát có sẵn tại địa phương sẽ giảm chi phí vận chuyển.
-
Hoàn thiện kiểu “cuốn chiếu”: Nếu tài chính eo hẹp, hãy ưu tiên hoàn thiện tầng trệt và các phòng ngủ chính trước. Các tầng trên hoặc phòng giải trí có thể hoàn thiện sau khi tích lũy thêm, giúp giảm áp lực chi phí ban đầu.
-
Săn khuyến mãi: Mua thiết bị vệ sinh, đèn trang trí vào các dịp giảm giá lớn cuối năm.
Kết luận
Chi phí xây nhà là một con số lớn, nhưng hoàn toàn có thể kiểm soát được nếu bạn có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và một tư duy tài chính vững vàng. Hãy luôn nhớ về “chiếc phao tài chính” 10-20% dự phòng – đó là tấm lá chắn bảo vệ bạn khỏi những cơn sóng gió phát sinh.
Tại Cát Mộc Design & Construction, chúng tôi không chỉ xây dựng những ngôi nhà đẹp, chúng tôi đồng hành cùng khách hàng giải bài toán kinh tế một cách tối ưu nhất. Sự minh bạch, tận tâm và cam kết không phát sinh vô lý là giá trị cốt lõi mà chúng tôi mang lại.
Đừng để nỗi lo về chi phí xây nhà cản trở giấc mơ an cư của bạn. Hãy liên hệ với Cát Mộc ngay hôm nay để nhận được bảng dự toán chi tiết và tư vấn giải pháp tài chính phù hợp nhất!
Xem thêm: Năng lực đội ngũ Cát Mộc Design & Construction
Bí quyết xây nhà không phát sinh: kiểm soát ngân sách từ A đến Z: https://catmoc.cmg.vn/bi-quyet-xay-nha-khong-phat-sinh-kiem-soat-ngan-sach-tu-a-den-z/
Xây nhà phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm chi phí?: https://catmoc.cmg.vn/xay-nha-phan-tho-chiem-bao-nhieu-phan-tram-chi-phi/
Tại sao bản vẽ thiết kế lại quan trọng trước khi xây nhà?: https://catmoc.cmg.vn/ban-ve-thiet-ke-sa-ban-dan-duong-cho-ngoi-nha-hoan-hao-trong-mo/
Xây nhà thô hoàn công được không?: https://catmoc.cmg.vn/xay-nha-tho-hoan-cong-duoc-khong/
Khảo sát trước khi xây nhà: quyết định công trình “trăm năm”?: https://catmoc.cmg.vn/khao-sat-truoc-khi-xay-nha-quyet-dinh-cong-trinh-tram-nam/
Phong thuỷ xây nhà: bài học xương máu từ việc đếm bậc thang: https://catmoc.cmg.vn/phong-thuy-xay-nha-bai-hoc-xuong-mau-tu-viec-dem-bac-thang/
Diện tích tối thiểu để thiết kế xây dựng nhà ở TPHCM: https://catmoc.cmg.vn/dien-tich-toi-thieu-de-thiet-ke-xay-dung-xay-dung-nha-o-tphcm/
Những lưu ý để tiết kiệm chi phí xây nhà và thi công thuận lợi: https://catmoc.cmg.vn/nhung-luu-y-de-tiet-kiem-chi-phi-xay-nha-va-thi-cong-thuan-loi/
Xây nhà một lần – ở cả đời: làm sao tránh “tiếc nuối”?: https://catmoc.cmg.vn/xay-nha-mot-lan-o-ca-doi-lam-sao-tranh-tiec-nuoi/
